Gestión inmobiliaria

Gestión inmobiliaria y patrimonial. Compras, ventas y alquileres de inmuebles urbanos, rústicos en explotación, fincas de recreo y cinegéticas, superficies comerciales e industriales, negocios e industrias en funcionamiento como hostelería,  e inmuebles en rentabilidad.

Damos difusión y publicidad a todos los inmuebles que gestionamos,  con posibilidad de hacerlos visibles en  más de 50 portales inmobiliarios y páginas web.

Como  miembros del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén, disponemos de un seguro de responsabilidad civil para mayor seguridad y  contamos con herramientas profesionales exclusivas que ponemos a disposición de nuestros clientes:

Servicio de Negociación Intercolegial (SENIN):

 Incrementa la agilidad en la resolución de las demandas y ofertas inmobiliarias a través de una herramienta específica diseñada al efecto.

Servicio de Valoración Inmobiliaria (MVI):

Método  exclusivo de valoración de inmuebles, desarrollado por el Colegio de Registradores de España, que permite conocer el valor real de las transacciones inmobiliarias realizadas en ciudades de más de 100.000 habitantes.

Servicio de Arbitraje Notarial:

La gestión inmobiliaria se complementa con servicios añadidos que ofrecemos, a través de convenios con compañías colaboradoras, como reformas de viviendas, certificados

En las operaciones de compraventa,  comenzamos con una valoración realista, acorde al mercado,  del inmueble en cuestión, a la vez que ofrecemos al propietario (si fuera interesante para la venta) un proyecto de reforma para facilitar su comercialización.

De forma gratuita, estudiamos todos los gastos que se generan tanto para vendedor como para comprador así como sus efectos fiscales.

En los alquileres de pisos y locales, analizamos la solvencia y capacidad de pago del posible inquilino.

A solicitud del propietario, realizamos un

seguro de  impago y proporcionamos asistencia jurídica al arrendador.

Además, somos comercializadores de inmuebles bancarios (vea

nuestro catálogo) y estamos especializados en inversores y  clientes extranjeros.

Tasaciones

Para particulares:

valoración de bienes de herencia, sociedades matrimoniales y comunidades de bienes.

Para Administración de Justicia:

peritaje judicial inmobiliario para aportación de  informe en juicio, asistencia al mismo y ratificación. Con la garantía de servicio de la Oficina de Designación Pericial Inmediata “OPERI”.

 Para Agencia Tributaria:

dictámenes valorativos para tasaciones

periciales contradictorias.

Es fundamental asesorarnos de manera profesional para determinar nuestro presupuesto y ceñirnos a él de forma estricta. La manera de determinarlo será calcular todos los gastos inherentes a la compra además de los costes que implica la titularidad del inmueble, como son impuestos municipales (Impuesto de Bienes Inmuebles-IBI), gastos de comunidad (cuotas y derramas en curso o futuras por obras y reformas aprobadas) y seguros, así con el  valor mínimo de venta que marca la comunidad en la que se encuentra el inmueble. Hacerlo así evitará encontrarnos con liquidaciones complementarias inesperadas que graven posteriormente la compra.

Comprobar la titularidad registral, estado de cargas, hipotecas, embargos, servidumbres, censos, limitaciones o responsabilidades tácitas. Las más comunes son IBI impagados y cuotas de comunidad atrasadas o correspondientes a sanciones, litigios o deudas corrientes de la comunidad. También, algo tan nimio,  si tienes mascota, como comprobar las normas de comunidad concretas al efecto.

¿Sabías que la ley establece que el propietario ha de asumir de manera tácita el pago del año en curso y anterior del IBI?

Art. 194 de la Ley Hipotecaria: "El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles".

Art. 78 de la Ley General Tributaria del 2003:  “En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior."

¿Sabías qué establece la Ley respecto a los pagos de IBI atrasados?

“El nuevo adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades que se adeuden a la comunidad de propietarios, para gastos generales, por los anteriores propietarios por la parte vencida del año en que tiene lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores”.

El ITE (inspección técnica de edificios) es obligatorio para los inmuebles de más de 50 años de antigüedad y se debe de realizar cada 10 años. Su presentación es obligatoria para la venta del inmueble.

El Real Decreto-Ley 8/2011 establece lo siguiente en relación con el ITE: "Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.

"Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.

Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los

siguientes requisitos:

1. Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
2. Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

El certificado de eficiencia energética es obligatorio no sólo para la venta sino también para su publicidad. Cuenta con una vigencia de 10 años desde su realización.

Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE 13 de abril de 2.013)

"Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico".

"La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad

del edificio".

Tanto si compramos al contado como a través de préstamo,  hemos de añadir los gastos de notaría, registro y gestoría. En el caso de préstamo hipotecario, además,  los gastos de la constitución de la hipoteca. En muchos casos, el sobrecoste será de un 10 por ciento aproximadamente sobre el precio de la vivienda. Existe la recomendación del Banco de España de que, en ningún caso, el coste mensual de la misma  exceda el 30 por ciento de nuestros ingresos netos.  Esta premisa  puede ser revisada a tenor del volumen global de renta, del tipo de familia, número de hijos y estabilidad laboral, entre otros factores.

Las condiciones de financiación pueden afectar de manera notable y de forma diferida a la buena marcha de la operación, por lo que, tanto si disponemos de ella como si optamos por buscarla en el mercado, hemos de tener especial cuidado con:

• Duración. Adaptada a nuestra circunstancias y capacidades de pago. Nunca los plazos más largos son los más eficientes.

• Tipo de referencia y diferenciales. Tipos variables y tipos fijos. Hay que prestar atención a  referencias indexadas o índices que desaparecerán en el tiempo ya que, por ejemplo, se dan casos de firmas de contratos a más de 25 años. De ahí las clausulas suelo y otras abusivas.

• Sistema de amortización. Progresivo, cuotas aritméticas o IPC, americano, francés…Hay que fijarse, especialmente, en el sistema progresivo (muy usado en VPO) ya que facilita el acceso en los primeros años pero hace pesada la carga en los últimos ejercicios.

• Comisiones de apertura y de cancelación total o parcial. Es necesario tener en cuenta las limitaciones en importes en las cancelaciones parciales y desistimientos. Resulta importante contar con la posibilidad de cancelar con cargo a vencimiento (cuota constante y reducción de plazo) o con cargo a capital (mantenimiento de vencimiento  final y disminución de cuota). Entre ambas posibilidades, existen notables diferencias en ahorro financiero, pero la escritura ha de permitirlo.

• Responsabilidades hipotecarias. Encubren sobrecostes en Impuesto de Transmisiones Patrimoniales pues se liquidan sobre la base de éste. Normalmente alcanzan el 1,59 del capital contratado pero pueden llegar a mucho más.

• Compensaciones obligatorias derivadas de la contratación (vinculaciones, seguros, productos…). En algunos casos, la propia imposibilidad de contratación en el tiempo de los mismos puede acarrear, de manera inesperada, un encarecimiento muy abultado de los tipos de interés contratados.

• Garantías añadidas (dobles garantías, distribuciones hipotecarias, avales añadidos, hipotecantes no deudores…). Estas soluciones pueden llegar a suponer un problema muy grave para terceras personas, acabando incluso en el embargo de los bienes, por lo que hay que medir bien su alcance.

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